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土地出让方式

添加时间:2018年1月16日   来源: 深圳城市更新律师     http://www.szcsgxls.com/

  饱受非议的土地招拍挂制度正接受新一轮的考验。近日,继国土资源部上周一表示将在一线城市和部分二三线城市,推行土地“招拍挂”制度 的完善性改革工作之后,有消息人士对本网透露,成都正在进行土地招拍挂制度改革的相关研究,目前正在探索限房价、限地价的“双限价” 出让方式。有业内人士对此认为,土地招拍挂制度是导致高房价的因素之一,改革应是大势所趋,但此种方式能否起到抑制高房价的效果还有待市场考验。

  土地招拍挂改革势在必行

  据一位消息人士透露,成都土地部门最近正在进行土地招拍挂制度改革的相关研究。目前最被认可的思路是实行“双限价”的出让方式,即在限定房价的前提下,由开发商自由竞争地价;或者是设定一个地价的封顶价格,竞价达到封顶价格时再通过其他方式招标。

  一位一直负责拿地的开发人士证实了上述说法,据其介绍,成都自去年开始就在对土地出让方式进行一些研究和探索,“虽然改革结果目前还没正式对外公布,但招拍挂制度肯定会有所变化,甚至不局限于这三种出让方式。”

  此外,成都一位机构人士还认为,作为全国土地改革的先行者,成都还极有可能出现其他土地出让方式,比如类似香港的“勾地制度”方式。 在“勾地表”制度下,开发商先向国土部门申请用地,如果申请人的出价符合政府按公开市场价格所作的评估,该幅土地便会以公开招标或拍 卖的形式出售。如在拍卖当中该底价不保,政府会收回该幅土地,以保证不贱卖资产。据了解,本月25日,广州为抑制高房价出台的“穗七条”已经表示将推出“勾地制度”,“因此该制度被成都效仿,也未尝不可”。

  改革方式或已成型

  据悉,成都之所以探索“双限价”的土地出让方式,与近年来国土部门饱受“现行的土地出让制度推高房价”的指责有关,据相关信息,由于备受非议,导致国土部门最终着手对现行的招拍挂制度进行改革。

  3月22日,国土资源部副部长贠小苏在“进一步加强房地产用地供应和监管电视电话会议”上公开表示,国土资源部准备在一线城市和部分二三线城市推行土地“招拍挂”制度的完善性改革工作,据悉,这也是国土部首次向外界公布土地招拍挂制度改革的信息。

  在此次会议上,国土资源部表示,允许省级政府安排地市政府自主制定土地招拍挂制度改革试点方案。其中,国土资源部土地利用司一位负责人提到,未来可能会实行一种名为“限房价、竞地价”的出让方式,即对于出让地块限定房价,在这个基础上,任由开发商竞争地价。此外,还有一种方式叫“一限多竞”,即在限房价的前提下,将竞争的条件放宽——开发商们除了要竞地价,还要竞争设计方案、绿化等多项工作指标。

  国土资源部副部长贠小苏还提及了另外两种招标方式,一种是地价竞争到一定程度以后,设定一个封顶价格的限价方式;另一种是不再竞争地价 ,改为竞争地块中配建的保障房面积、公共设施面积等方法来招标。

  很显然,从成都方面透露出的消息来看,成都拟采用的“双限价”出让方式与国土资源部提及的出让方式不谋而合。开发企业取得土地的方式大概分为以下三类:

  第一、行政命令式

  第一类是行政命令式,可以是划拨也可以是协议出让.根据8月12号正式发布的国务院18号令,政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说,在各个城市中,都有大量由政府决策的开发项目,其中有相当一部分是通过土地协议出让的方式进行的,尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配,基本上是控制在政府手里。

  1、危改拆迁

  大部分的危改项目用行政命令的方式或者行政批准的方式,先划拨后出让。因为危改项目里有大量的回迁、有大量的政府配套设施、有大量的实物出租的部分,这些采取划拨的方式。而另外一部分采取协议出让的方式。通常大部分的危改项目都涉及到居民拆迁问题,以及原有土地上的政府机构和工厂拆迁的问题,在没有进行谈判和确定之前,很难决定哪些单位回来,哪些单位一定被拆走。这时候,我们通常采用的办法是对危改进行协议出让。

  2、工商企业改造

  一些城市的政府用协议出让的方式来进行工商企业的改造。这里头包括退二进三、污染企业,扰民企业的一些特殊情况,因为它没有办法把附带的一些条件作为土地招标的条件,比如剩余劳动力的安置等,或者是招标、拍卖的形式很难做,所以通常采用协议出让的方式。

  3、经济适用房

  按照政府的规定,经济适用住房的土地以有计划的划拨方式提供。经济适用住房在各个城市招标的一般不是土地,大部分招标的是操作项目的法人,所以是一个以法人招标为主的招标制度,土地是预先由政府来进行计划性安排并以划拨方式提供的。

  4、基础设施

  基础设施建设在今年的增长速度比房地产增长速度还快。基础设施建设里面涉及到公路、铁路、轻轨、地铁,以及一些水厂,电厂或者是供热厂等等相关配套设施的建设。有些地方政府因为没有资金大量的投入,所以利用变换土地转让的方式,给公路,铁路、轻轨等基础设施的管理部门和建设部门一些转换。比如香港政府把地铁上层的部分土地转给了地铁公司,虽然他还要缴纳一定量的土地出让金,但是他通过地铁上层建设用地的转换,或者是建设产品获得盈利,来弥补地铁建设资金的不足。到目前为止,上海市几乎所有地铁的站台,站口、交换站都是用这种方式,地面上的土地转让给了开发商,由开发商负责整个站区的建设,减少地铁投资的压力。

  第二、土地市场

  国土资源部11号令出台以后,土地市场实际上变成公开出让的方式。对于发展商来说一般有三种情况:一个是投标,一个是摘牌,一个是竞买。这三种情况都是公开取得土地的方式之一。从全国的情况看,除了深圳,广州这些市场化程度比较高的城市很早就开始实行土地招投标和公开出让这种方式之外,其他大部分城市都是在去年11号令出台之后才开始的。这个市场是逐步扩大公开土地市场供给比例的一个过程。也是逐步实现市场化,为主的供给渠道的过程。可以想见,多少年之后,可能这个公开的市场比率会逐渐占到主流,而行政批准的土地占到次要地位。

  1、土地市场中存在的问题

  从目前看,我们不管是招标、拍卖或者挂牌,大概只有一个标准,就是价格标准,通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准,而不限制他的资格,也不限制他的其他相关条件。在这里就会产生许多的弊病:

  非专业化的结果

  从97年国家开始进行市场的生产经营结构和资本结构的调整以后,大量的资产或资金向房地产涌入,而其中非专业性的资产或资金占了主流。大量的非专业性公司,过去不是做房地产的公司都进入到了房地产行业。从97年以后出现这种情况,就造成了投招标的过程中,很多非专业化的企业因为拥有大量资金,所以他会以参加投标的方式取得土地。而这种非专业的公司,大部分是非理性的定位,所以,这种非理性化的程度会大量出现,在很多城市已经有了先例,这种招标不限制资格,只以价格为准,就会造成很大的负面影响。

  资源配置的错位

  本来这个土地应该用最佳配置的方式,给最能发挥土地价格的公司来使用,但是,由于投标价格的衡量方式造成了土地资源被不能有效利用这块土地的企业所拥有。这种情况在很多城市投招标过程当中都出现过,最后很多在投招标初期的时候中标了,但是在后期造成流标或者是其它的一些现象使项目无法开展的情况也是大量存在的。

  造成了地区的压力

  一般情况下,城市的土地出让金是不受人大和财政预算控制的资金,按照文件的规定,这笔资金是用于城市开发和土地改造的。大部分城市的政府在财政处理的时候,都会把一个地区土地拍卖的资金转移到另外一个地区去,在全市融资为求得平衡。因此,这块土地拍卖了很高的价格,但是政府并没有把这笔资金用以解决这个地区的问题。土地拍卖的资金会转移到其他地区,那么这个地区的压力会大大增加,因为这个地区所产生的收益并没有应用于这个地区。

  2、应对招标投标的策略

  对于有品牌的大公司来说,一定要自己独立进行招投标,因为它可能会对品牌产生逆向影响。比如万科在深圳的一次投标,招标地块的旁边就是万科的一个项目,他肯定不愿意另外一个竞争者来对他形成威胁,所以多高的地价都要投,于是在局部形成了地区垄断。通常大的企业不愿意和小的企业去共同投标或者是联合投标,尤其不愿意让一些比较差的公司去做,因为他们的楼盘价格很可能会影响自已。

  对于一些中小开发公司怎么办有以下三种方式:

  ①中小公司要联盟。联盟的概念不是说要结合在一起,而是大家商量好了共同进行投标。今后,土地招投标的项目会逐步加大,比如说广渠门项目的招标要三十多个亿,对中小公司来说,很难有这样的实力。可能形成的情况就是几家公司联合来投标,组成投标联盟。这种联盟并不是把两家公司变成一个公司,或者是变成一个项目来共同操作。而是在投标过程中形成联盟,大家要维持一个共同的竞争价值。这样一来,土地价格投标形成的价格联盟可以使这块土地只停留在这个价格,使土地价格维持到一个固定水平。我们现在的情况是往往不能形成联盟,很难形成联盟,这是我们在现实中出现的问题。

  ②第二种情况是联合行动。事先组成联合体共同投标。这个联合体有的是开发体的联合,有的是开发体和建设体的,有的是设计、设备、建筑安装等所有的环节联合在一起。因此,在联合的过程中,有的时候可能是开发和资金的联合,有的是技术与技术的结合,有的是设备的结合,或者与施工企业的结合。所以,在这样的联合中,应该说是各取所需,各得所投。

  ③第三种情况是联合投资。有资金与资金的合作,有品牌与资金的合作,或者说有的人只有钱而没有开发能力,有的人有开发能力而资金不足。合资通常不是独立联合体,而是变成一个统一的法人代表,共同来经营和开发。所以,资本的结合,一般会选择用合资的方式,出资方要拥有一定的股权。

  以上三种情况是不太一样的合作方式,而任何一种合作方式,对中小开发企业而言,可能都是一种成功的模式。这样可能更有利于防止土地价格的提高。

  第三、资本市场

  按照55号令和房地产法的规定,在缴纳了土地出让金之后,土地可以合法的进行转让和买卖,这种转让的行为在法律上是有前提条件的,在符合前提条件之后,就变成了土地二级市场的正常的经营行为。这种经营行为可以不用挂牌、拍卖和招标的方式来确定,因为它已经不是一个出让的过程,而是一个转让的过程。

  在现有的土地市场中,原有的土地已经大量的保留在开发公司手里。所以,11号令实行之前,全国大概有一半以上的可开发土地都集中在一些开发公司手里,已经被用各种不同的形式进行了分配。当它符合条件的时候,它可以用各种方式来进行转让。在土地归企业所有的时候,实际上就变成了一种资产。因此,我把它列为资本市场的一种运作方式,叫做在资本市场上进行土地的购买。这种转让行为有不同的方式和不同的阶段。

  1、一种是投资参股。在投资参股里面包括用资金入股也包括用土地入股,一方有钱没地,另一方有地没钱,用参股的方式来解决。用资金参与开发项目,或者用资金与土地互换,而各自形成股权,这种情况在最近一段时间是非常多的,由于11号令以后,北京要求在限期之内,必须把原来协议出让的土地出让金补齐,很多开发公司的土地储备就满足不了这样的资金需求。因此,就要寻找一些有资金的公司一起合作,然后转换成为了前期开发。新的土地政策变化中造成了这样一个推动的作用,促使大量的资金与土地相结合。

  2、第二种情况就是土地收购。这是一个合法的土地转让工作。上一种情况可能不发生土地权益的改变,而第二种情况发生土地权益的改变,即土地所有权会发生改变。因此,在这里可能会涉及到交易契税的问题。在股权的交易过程中是没有契税的,因为它还维持土地权证的原有公司的名称,无非就是主人变了、股东变了、合作方和操作方变了、经理人变了。但是,在土地收购中,一般会改变土地的权属,当土地权属改变的时候,会出现按国家规定所征收契税的问题,等于你是买卖土地,对另外一方面来说还有很大一笔营业税,这两个加起来相当于成交金额的10%左右,无形中土地的收购会使土地的成本提高10%。在完全按合法程序缴纳土地出让金之后,对土地进行收购,通常会出现类似的情况。

  3、为了避免因为缴纳契税而增加土地成本,利用最多的变通方式就是收购公司而不是收购土地。在我们现有的法律当中对土地的收购是要缴纳契税的,而以股权转让的方式收购公司却不需要缴纳契税。拥有土地的一方,就土地的使用权成立一个独立的公司,然后由拥有资金的一方对拥有土地项目的公司进行收购,收购该公司的部分股权,当然交易的价格可能是按照土地的价格来确定的,最后形成一个公司股权的转让,所以现在卖掉公司的现象比直接转让土地的现象更多。但是,有些公司做不到卖公司只能卖土地,因为在这一个公司里不是一个单一的企业,而是有无数个项目存在的。所以,用这种方式去转让,公司的股权就有问题了,所以很多公司会把它分离出来。根据我们国家财政部和税务局的文件,今年的10月1号以后,在企业重组,分立、兼并和破产等过程中免交契税,这本来是对国有企业改造放一个口子,但是,实际上会给开发企业形成了另外一个口子。任何企业都可以借这个文件把一个公司的土地分成10个公司的土地,然后在把每一个公司卖掉的过程中把土地卖掉。

  4、对拥有大量土地的企业进行收购。这些企业可能不是开发企业,但是,他的用地可能事后会转为开发用地,并可以改变用地性质,这种情况在土地收购过程中也大量出现了。比如一些工厂,人员很少而土地资源很多,可能就拿出一半土地进行开发,而另外一半土地维持原有的情况,开发公司先买工业或者商业的企业,然后我再转为开发,就等于用自己的土地开发,避免了协议出让或者挂牌等其它相关的手续。

  5、还有一种情况是置换。有的是用地换地,我这块地不能用于开发,只能用于某些特殊行业,我就寻找这些特殊行业,比如说只能盖学校,就通过置换,用原来学校的用地去进行开发,因为在规划当中原来学校的用地是可以开发的。类似这样的土地转换,在市场中也是很多的。还有一种转换,以小换大,以好换坏,就是我把城里很小的一块土地,换你城外的一块很大的地,这种情况也非常多。再有就是资产置换,有很多开发商可能还留了一些房子,比如用我的商业用房,去换那些拥有土地的资产。

  6、关于合作的问题。

  ①与拥有土地资源的企业合作。比如说华远和北京首旅组成了一个开发体。这种合作实际上既是一种强强的联合,也是对土地资源的一种占有。这种大量的自由资源可以被自己自用,按现在我们国家的法律是允许的。另外国务院18号文开了一个口子,就是合作建设的工程,比如说有一些厂矿的建设用地,一部分用于解决自己职工的住房问题,另外一部分用于经营,这种情况也是存在的。

  ②与拥有土地资源的项目合作。这些项目有很多,像前面所说的,有些是要和地铁项目合作的,有些是要和轻轨项目合作,有些是要和公路项目合作等。比如说北京政府已经批准首都公共开发公司,拥有相当一部分的土地,因为他已经把路修到那儿,就应该有一定的土地划拨,否则公路光靠养路费是养不起、建不成的。各地都应该有这样一些项目公司,和这些项目公司合作,入了公共开发公司的股,自然在获得信息和获得土地资源的时候,就有了优势,而一般来说,这些和基础设施项目相合作的土地,政府通常是给予优惠条件的,或者是可以通过协议出让的。

  ③与拥有开发土地的公司合作。几乎任何一级政府都有一个土地储备中心或者是一个土地一级开发公司,当开发商与他们合作的时候,也会获得大量的土地的资源。比如说华远、京泰、嘉里以及SOHO中国等公司,共同参与了北京市南部的一个物流港的合作建设,我们四家公司共同组织一个公司,通过政府的批准,在南部地区要建一个北京最大的物流网,其中包括会展中心、包括物流中心,也包括了一些配套的商业设施。办公设施以及住宅,在二级开发的过程中,实际上有最优先的获取权利,这也可以不经过挂牌拍卖,因为已经经过了政府的正式批准。




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