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拆除重建类城市更新项目操作基本程序(试行)

添加时间:2013年9月12日   来源: 深圳城市更新律师  Tags: 实施,房地产,房屋拆迁,确权,合同   http://www.szcsgxls.com/

深规土(2010)59号 

一、年度计划申报及制定 城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划。 

(一)申报渠道 

1、区政府(管委会)根据本辖区城市更新工作的需要,组织城市更新年度计划申报工作,提出辖区内的年度城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划,负责整理、汇总城市更新年度计划相关申报材料,并填写年度城市更新单元规划制定计划申报汇总表和年度城市更新项目实施计划申报汇总表,向市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。

 2、市政府各相关主管部门根据实际需要提出职能管辖范围内的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划,经征求辖区政府(管委会)意见后,连同辖区政府(管委会)书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。

 3、有关企事业单位根据实际情况提出符合条件的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划,经征求辖区政府(管委会)意见后,连同辖区政府(管委会)书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。 

(二)申报内容及条件

 1、申报城市更新单元规划制定计划的,须按照城市更新单元规划制定计划申报指引进行申报,并提供相关材料。

 2、申报城市更新项目实施计划的,须取得城市更新单元规划批复和改造实施主体(或拆迁人)核准文件,达到辖区政府相关监管要求,具备实施条件。 

(三)年度计划的制定 市规划国土委对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后,拟订城市更新年度计划草案,按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案,报市政府常务会议审批。批准后的城市更新年度计划由市规划国土委在全市主要媒体发布公告(市规划国土委内部工作程序另行制定)。

 二、土地及房屋确权、登记 纳入城市更新年度计划的更新单元,在编制更新单元规划之前,需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续。 

(一)更新单元范围内土地确权、登记 由原业主或计划申报单位向市规划国土委管理局进行申请。

 1、具备合法的土地使用权出让合同书和房地产权证、土地及房屋权属清晰且无预查封、查封或其他权益纠纷的,可直接办理后续手续。 

2、土地权属不清的,由市规划国土委管理局按照广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号)和深圳市相关土地清理政策处理。相关业务由管理局城市更新科主办,管理局内部可采取联席会议的方式进行审议。 

(二)更新单元范围内房屋确权 

1、具备合法手续的房屋,由市规划国土委管理局予以确认。相关业务由城市更新科主办。

 2、不具备合法手续的房屋,由使用主体或原计划申报单位向区政府(管委会)申请进行查丈、确权及处理。区政府(管委会)将查丈、确权和处理结果抄送市规划国土委管理局。在《深圳市城市更新办法》实施细则出台之前,具体申请材料及相关处理办法可由各区政府(管委会)自行确定。更新单元范围内的违法建筑经区政府(管委会)按相关程序处理后方可作为权属确定的更新对象。 如合法土地或房屋存在预查封、查封或其他权益纠纷的,由原权利主体在改造实施主体核准之前向法院、检察院、公安局等查封主体及市房地产登记主管部门完成办理房地产解封手续或解决有关权益纠纷。

 三、更新单元规划组织编制、申报及审批 

(一)组织编制 区政府(管委会)组织申报的辖区内城市更新单元规划制定计划纳入城市更新年度计划的,由区政府(管委会)城市更新主管部门组织原计划申报单位拟订城市更新单元规划草案。 市政府各相关主管部门、有关企事业单位申报的城市更新单元规划制定计划纳入城市更新年度计划的,由市规划国土委管理局组织原计划申报单位拟订城市更新单元规划草案。 (二)申报 

1、单一权利主体的更新项目 权利主体直接向市规划国土委管理局申报更新单元规划。

 2、多个权利主体的更新项目 由各区政府(管委会)城市更新主管部门组织向市规划国土委管理局申报更新单元规划。 

(三)审批

 1、更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的: 市规划规划国土委管理局受理后,由城市更新科主办。城市更新科根据已批准的法定图则及相关规划在15个工作日内提出审定的规划草案(管理局内部可采取联席会议的方式进行审议),由更新单元规划组织编制主体组织进行公示(公示期为15个自然日,更新单元规划涉及产业升级的,规划组织编制主体应当征求相关产业主管部门的意见),并对公示意见汇总、整理,提出处理意见。管理局在公示结束并完成公示意见处理后的10个工作日内由向申报单位核发规划批复,并向市城市更新办备案。

 2、更新单元规划涉及改变法定图则强制性内容的(或城市更新单元所在地区未制定法定图则的): 市规划规划国土委管理局受理后,由城市更新科主办。城市更新科在10个工作日内提出初审意见转市城市更新办主办。市城市更新办在征求相关部门意见后,45个工作日内形成审定的规划草案,报请市规划国土委技术委员会审议。审议通过后由规划组织编制主体组织进行公示(公示期为15个自然日,更新单元规划涉及产业升级的,规划组织编制主体应当征求相关产业主管部门的意见),并对公示意见汇总、整理,提出处理意见。市规划国土委在公示结束并完成公示意见处理后,将审定的规划草案和公示处理意见报请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议,审议通过后由市规划国土委在10个工作日之内向申报单位核发规划批复。城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改(或制定)程序,由市城市更新办将规划批复书面抄送地区规划处,地区规划处负责将相关内容纳入法定图则。 更新单元规划获批准后,如更新单元范围内涉及农用地转用的,由各管理局准备相关材料,转用地保障和耕地保护处汇总后,由市规划国土委向省国土资源厅进行申报。

 四、改造实施主体核准及房屋拆迁许可 

(一)单一权利主体的更新项目 由权利主体直接向市规划国土委管理局申报,由城市更新科主办。城市更新科在10个工作日内直接核准改造实施主体并予以公示(公示期为15个自然日)。公示结束后,由管理局核发改造实施主体核准文件。

 (二)多个权利主体的更新项目(包括所有城中村项目及70个历史遗留项目)

 1、多个权利主体可形成单一主体 多个权利主体按照《深圳市城市更新办法》,已通过签订拆迁协议明确权利义务或以房地产作价入股成立公司的方式形成单一主体的: 

(1)该单一主体向项目所在区政府(管委会)提出申请,区政府(管委会)在20个工作日内核准改造实施主体并予以公示(公示期为15个自然日)。公示结束后,区政府(管委会)核发改造实施主体核准文件并抄送市规划国土委管理局。在《深圳市城市更新办法》实施细则出台之前,具体申请材料及相关监管要求由区政府(管委会)自行确定。 

(2)该单一主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件及其他有关资料向市规划国土委管理局申请办理房屋拆迁许可证,由征地拆迁与用地保障科主办。管理局在10个工作日内核发房屋拆迁许可证。

 2、多个权利主体无法形成单一主体 多个权利主体无法形成单一主体,但建筑面积占改造项目总建筑面积80%以上、且占权利主体总数量80%以上的权利主体已与同一拆迁人签订了拆迁协议【由区政府(管委会)核查拆迁协议,核准拆迁人并核发拆迁人核准文件】,该拆迁人持更新单元规划批复、区政府(管委会)核发的拆迁人核准文件及其他有关资料向市规划国土委管理局申请办理房屋拆迁许可证,由征地拆迁与用地保障科主办。管理局在20个工作日内核发房屋拆迁许可证。 拆迁人与全部权利主体达成协议的形成单一主体后,由区政府(管委会)核准改造实施主体并予以公示(公示期为15个自然日)。公示结束后,区政府(管委会)核发改造实施主体核准文件并抄送市规划国土委管理局。在《深圳市城市更新办法》实施细则出台之前,具体申请材料及相关监管要求由区政府(管委会)自行确定。 

五、其他行政许可、非行政许可及行政服务事项 

(一)申请办理房地产证注销 改造实施主体在取得房屋房屋拆迁许可证后,凭与权利主体签订的有效拆迁安置协议及有关资料向市房地产登记主管部门申请办理房地产证注销。 

(二)申请建设用地报备 改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件及其他有关资料向市规划国土委管理局申请建设用地报备,由城市更新科主办。城市更新科收集相关资料报市城市更新办汇总后,由市规划国土委专题报市政府常务会备案。(更新项目用地报备与签订土地出让合同之前的其它审批事项同步进行)

 (三)申请办理建设用地方案图和建设用地规划许可证 改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件等相关材料向市规划国土委管理局申请办理建设用地方案图和建设用地规划许可证,由城市更新科主办。管理局在20个工作日之内核发建设用地方案图和建设用地规划许可证。 

(四)申请制作宗地图 改造实施主体在取得项目建设用地方案图和建设用地规划许可证后,向市规划国土委管理局申请制作宗地图,由地籍信息科(或地籍与房地产管理科)主办。管理局在10个工作日内核发宗地图。

 (五)申请签订土地使用权出让合同 改造实施主体持项目建设用地方案图、建设用地规划许可证、宗地图向市规划国土委管理局申请签订土地使用权出让合同。由土地资产科主办,城市更新科协办。城市更新科对改造实施主体需承担的拆迁责任、义务等进行核实,在10个工作日内提出需要在土地合同中约定的土地出让条件。土地资产科根据城市更新科提出的土地出让条件,依据《深圳市城市更新办法》有关规定测算地价,在20个工作日之内与改造实施主体签订土地使用权出让合同。 

(六)办理其他行政许可、非行政许可和行政服务事项 参照新建建筑工程报建程序及流程。




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