深圳城市更新

　南园新村在去年夏天引起了全国的关注———开发商们对此小区旧改的争抢，令其拆迁补偿标准不断抬高，一度达到1：1.4，创下旧改拆赔比新高。在此之前，深圳最高的拆赔比是罗湖木头龙项目(1：1.3)。

一场台风暴雨后的南园新村，坑坑洼洼的路面上积了不少水，来往行人们小心地踮着脚尖跳过小水坑。这个小区看起来与深圳其他一些老小区没有什么两样，却在去年夏天引起了全国的关注———开发商们对此小区旧改的争抢，令其拆迁补偿标准不断抬高，一度达到1：1.4，创下旧改拆赔比新高。在此之前，深圳最高的拆赔比是罗湖木头龙项目(1：1.3)。

　　城市更新带来财富，在深圳城市更新政策改革之下，没有了其他城市的强拆，更多呈现的是开发商之间激烈的竞争令旧改成本水涨船高。一夜暴富、亲朋反目、悲欢离合，城市更新带来的故事太多。随着各方利益不断博弈，老旧的村落、住宅区、工业区能够被改造，推动社会向前发展，而最重要的是，要在各方之间创建一个公平、平等、合法、合理的博弈规则和平台。

　0 1南园新村创下深圳史上最高拆赔比

　　在南园新村住了几十年的陈老先生经历了一喜一惊的过程。他和他的邻居们都是早期来深圳的“拓荒牛”，在这一住就是30年，小区已垂垂老矣，大雨一来路面积满了脏水，室内随处可见剥落的墙体、漏水的屋顶。

　　“去年两大开发商在小区谈拆迁，我们家合同都签了，结果现在又没消息了。”陈老先生是为数不多的还居住在小区里的老人，每况愈下的居住环境让他和邻居们都迫切希望南园新村能够赶紧改造，有生之年还能住上新的高层住宅。

　　老人们渴望改造的心情十分迫切，开发商们对于这块距离市政府不远、地理位置绝佳的老小区也觊觎已久。紧邻项目的是已拆迁、尚未动工的佳兆业环球中心，佳兆业自然希望进入南园新村统一改造，而已经很久未能打入深圳核心区域开发的万科也借与恒豪公司的合作希望进入改造。

　　两大开发商在一个小区碰头，成就了拆赔条件一路攀比上升的过程，佳兆业地产自称其早在2007年就已进入南园新村，当时的拆赔比例是1：1.2，恒豪地产南园新村项目负责人童志水介绍其2009年进入南园新村西区时确定的拆赔比例也是1：1.2。随后到2011年下半年，双方均将这一拆赔比例提高至1：1.33，最终于去年6月份双方的竞争进入白热化阶段，均提高至1：1.4。

　　这意味着，南园新村原业主一套建筑面积100平方米的房子，可以获得140平方米的回报，以该区域内房价保守估计3.5万元/平方米计算，业主可净获140万元。1：1.4的拆赔比，是目前深圳已知城市更新项目中报出过的“最贵旧改”，此前，深圳城市更新拆赔比例普遍是1：1 .2-1：1 .3。

0 2　竞争推高拆赔比，但至今仍无进展

　　开发商不断提高拆赔比例的告示、街道办的说明会，让南园新村的业主们眼见小区的城市更新计划就要提上议程，结果在去年6月底政府一纸公文叫停———福田区城改办向佳兆业、万科两家公司明文要求停止在南园新村的改造工作。

　　深圳市规划国土委城市更新办公室有关负责人称，叫停的理由是，要按照更新办法细则来办事，而且目前就其了解的情况来看南园新村并不存在历史遗留问题，“旧住宅区的城市更新项目是要由区政府来立项才可实施，然后才是公开选择市场主体”。而其透露目前南园片区整个规划尚未出台，隶属于该片区的南园新村因此无法由开发商来立项。

　　这个30年的“老小区”暂时还看不到究竟何时换成新颜，这让不少老业主们表示失望，“不管是哪家开发商来开发，只希望南园新村的改造能够尽快实现”。一方面他们因开发商竞争提高赔偿条件而高兴，另一方面不想看到重建遥遥无期。

　0 3　一夜暴富让“钉子户”频频出现

　　南园新村还属于尚未确权的可能旧改项目，而那些已经确权、进入拆迁阶段的，几乎每个都不可避免地出现过大难题———“钉子户”。“钉子户”通过坚守而获得更高的赔偿，不过同时也要面临着各种困难甚至是人身攻击，被形容为“拿生命去抗争”。当然，越来越多人认为“钉子户”这一称呼有失偏颇，全国首个专业旧改公司佳兆业置业发展有限公司就打出“没有‘钉子户’，只有‘困难户’”的口号，以此强调对老业主的尊重和充分协商的诚意。

　　不管称呼如何，事实是开发商总要为此付出代价。这正是此前最高拆赔记录的木头龙项目如今面临的最为头疼的事情，虽然它在《城市更新办法实施细则》出台之前的2010年就已列入了城市更新第一批单元计划，避开了公开选择改造主体这一环节，开发商仍要与每一户业主都谈妥，这并不是一件容易的事情。尤其是去年南园新村刷新拆赔比例的新闻一出街，木头龙项目的负责人也有点心慌，他担心的是木头龙的业主有样学样，要求提高拆赔标准，这意味着又要投入一大笔成本。当时还有百余户业主未谈妥，果然还是出现了“钉子户”，有老业主死守老宅，遭到邻居殴打，可见一边是签约了的业主希望尽快改造，另一边是“钉子户”认为自己尚未得到应有的报偿而坚持不同意。

　　深圳的城市更新似乎带来了不少一夜暴富的故事，第一高楼京基100大厦，6年前就曾诞生深圳乃至华南最著名的“钉子户”———蔡珠祥，6层农民房独立在工地中央直到最后拿到1700万元的拆迁补偿，成为当时中国“最贵的钉子户”。

　0 4　信息更清晰透明有利于达成合理拆赔比

　　事实是，即便深圳才建市30多年，大规模的旧改已势在必行。南都记者统计，目前第一批大规模旧改项目正面临集中入市的阶段，在建规模上百万平方米15个大盘中，12个是旧改项目(已启动拆迁或动工)，占比八成。

　　这些项目的首要问题就是拆赔比和“钉子户”。随着《深圳城市更新办法》以及细则的发布，深圳城市更新大体流程已经有规可循，对此却是完全市场化放开，政府没有制定指导性意见。从目前的情况来看，由开发商和业主自行协商解决，无疑令旧改进程缓慢。

　　常与深圳各开发商打交道的中原地产二级市场董事总经理玉家雄就指出开发商如今对于旧改的心态是又爱又恨，“旧改项目固然是供应渠道之一，但是难以控制进度却成为开发商如今对城市更新项目望而却步的一个重要原因”。他看到更多开发商兴趣在发生变化，相对而言工改项目由于业权相对集中、进度更好把握，同时也可以获得政府更多的支持，正在获得更多开发商的关注。

　　长期研究城市更新问题的深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理宋留强也认为城市更新问题很大程度上是效率的问题，最明显的爆发就是在拆赔比上，因此他采用影响拆赔比的关键性因素研究出拆赔比计算器，认为这样能够提供出合理的数值作为参考，或将减缓拆拆迁双方的谈判过程，也同样将减少“钉子户”的可能性。

　　针对为数不多但坚守阵地的“钉子户”，不少业内人士推荐学习香港，一个项目的业权在开发商收集到80%-90%以后，政府可以通过强迫性拍卖的制度，将“钉子户”们的业权收回，“这并不是粗暴的做法，而是通过政府立法，通过完善的制度，不过现在内地还没有相关法规。”玉家雄说。

0 5　昂贵拆迁成本将改变城市生态

　　不得不面对的一个现实是旧改之后房价、房租成本的上升。旧改过程中产生很多将无法通过提高效率节省的成本(即“沉没成本”)，比如原有建筑的赔偿、回迁成本、为拆除建筑所产生的费用等，这些都是之前直接拿地开发的模式所不需要付出的。沉没成本开始普遍存在，令开发商的定价底线更高，促成更高房价。业内人士半求测算，在福田、罗湖、南山，沉没成本不会低于5000元/平方米，龙岗较低也要3000-4000元/平方米。

　　南都记者现场考察了南园新村、华润正在改造的湖贝等城市更新项目，相类似的情况都是由于房屋已经破败不堪，多数已经并非业主自己居住而是租住给周边的低收入群体。在改造后，这部分人将何去何从

　　宋留强借用美国上世纪五六十年代的城市更新运动的后果是“绅士化”来形容深圳所面临的类似情况，“通过城市更新，楼盘层次向高档化延展，低收入群体消费水平提高，生活成本提高，必然向外围迁移”。宋留强总结美国的“绅士化”导致了居住人的阶层分离，最终带来社会问题。

　　已有开发商意识到更多，目前在深圳中心区开发一个城市更新项目的一位开发商负责人表示，旧改不仅仅是对城市的改变，也不仅仅是物质的堆砌物，而是要上升到人文层面，现状在很大程度上看到是开发商、“钉子户”、政府的利益，而我们往往忽略了最为重要的群体——— 市民的感受。

焦点

　　拆赔比计算时

　　可量化的因素

　　在城市更新中，最为艰难的工作恐怕是开发商、原业主双方对收益的博弈，即拆赔比的最终确定，双方合作均有付出才能推动整个城市更新的进展，因此也应该由双方共享回报收益。对于“蒙查查”的业主，我们列举出在参与拆赔比博弈时可以进行量化计算的重要因素。由于各个具体项目各自还有许多需要细化的地方，这里列举的影响因素只提供大致参考。

　　1.容积率，这是影响最大的因素。原先老小区的一些楼梯楼容积率可能才1点多，现在都是高层，可能达到6到7，容积率越高拆赔比也要越高，毕竟原来的多层要比容积率增高后的居住感好得多。对于开发商来说，大原则是不到2.5倍以上是没有办法赚钱的。

　　2.基准地价，这是政府要拿走的一块收益，补交的地价越多政府拿走的就越多，供开发商和原业主双方分配的利益越低。不同的项目政府提取的不一样。

　　3.未来开发的物业的价值。不同的开发商开发的物业不一样，有的品质好价格自然比旁边项目要贵，因此原业主很在乎是哪个开发商来做。不过业主也有不同的诉求，不是开发商越知名就越好，开发的项目越高端就越好，关键是业主的诉求，这也会影响到开发商对物业的定位。

　　4.开发商的利润率。不同的开发商要求的利润率是不一样的，好的开发商烂尾的可能性低，业主的风险承担小，未来的物业品质也高，开发商多分配的利润率要求就高。

　　5.用途的改变。比如原本单纯的住宅用途，现在开发综合体，开发商业用途赚得更多，那么业主就应该多分配。

　　6.配套设施的完善。比如政府在旁边修建公园或其他配套设施，周围环境变好，土地就会升值。