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耿延良:本土房企享 旧改“主场”利好

添加时间:2013年7月30日   来源: 深圳城市更新律师  Tags: 楼市   http://www.szcsgxls.com/

耿延良:

旧改专家,中国房地产协会法律专业委员会专家委员、深圳市房地产协会副会长,现任卓越集团副总裁兼卓越城市更新集团有限公司总经理。

记者:目前深圳旧改项目的布局有何特点对未来深圳楼市有什么影响

耿延良:目前深圳旧改主要是旧村改以及“工改工”项目,未来住宅小区的旧改将会越来越少。旧改立项区域分布以宝安、龙岗、坪山居多。毫无疑问旧改是盘活深圳土地资源的重要途径。尤其是“工改工”的旧改项目,起到引导实体经济产业方向的作用,未来在深圳旧改项目的总占比将超过60%。深圳的土地供给稀缺,旧改给深圳楼市的 “面包”提供了优质的“面粉”。

记者:《深圳市城市更新办法实施细则》出台将近一年半时间,目前的实际效果如何操作旧改项目的难度是降低或是抬升

耿延良:《细则》的出台明确了操作路径和方法,一定程度上促进了城市更新的进程。但在实操层面,旧改的难度还是比以前更大了。原因在于:其一,外地房企抢滩,与本土企业争夺深圳旧改项目,获取项目的竞争加剧。其二,人工、租金成本上涨,业主的要求也在上浮,可改造的项目要价提升,同时居高不下的土地贡献率及税费,也给从事旧改的房企提出了更高的挑战。其三,因为暂时没有完善司法途径保障,旧改容易变成房企与业主之间的直接利益博弈,业主关系难处理,各方利益难平衡,矛盾问题难解决,也增加了旧改难度。

记者:可以看到,城市更新是深圳未来新增土地供应的重要形式,因此无论是央企或是民营,都在积极参与深圳城市更新。哪些类型或者是特质的企业,在目前的深圳旧改竞争中更有优势

耿延良:央企、大上市公司凭借品牌效应和雄厚的资金实力,在争夺“招拍挂“地块时处于上浮。但是如果是旧改项目的获取,本土民企以其独到的经营模式、高效的执行力、相对灵活的处理措施、长期实践经验的积累及对深圳市场的了解,竞争优势可能更为明显。值得一提是本土房企的地缘文化优势,在村民之中形成良好口碑以及影响力,这对推进后期旧改项目是非常重要的。

记者:从目前已经面市的旧改项目来看,大多选择了例如综合体这种高端产品形态,从而拉动了项目售价。旧改与未来房价的关系,应该如何看待

耿延良:选择大型综合体这类高端产品形态,本身就有风险性。在人口稠密、经济发展水平高的区域是可行的,提供优质人居环境的同时也会拉动商业价值上涨。 但在人口相对稀少、经济发展相对落后的区域,因消费人群的数量及消费能力有限,可能会导致综合体的空置和生意萧条。但为什么开发商还愿意选择综合体,事实上和旧改的成本息息相关。

单纯从供求关系来看,旧改会增加市场供应,理论上房价会有所下跌。但房价不是完全由市场价值规律决定,还掺杂很多政策、人为因素,所以实际的市场结果还不能定论。

记者:卓越集团在未来深圳旧改市场上将有何动作

耿延良:卓越集团在过去17年的发展历程中,一直是在稳健发展,保持稳定盈利的态势,此外因为持有许多优质商业项目,公司的融资能力也有长足发展,这是未来推进旧改项目的关键。

今年5月21日,全国首个城市更新集团公司——卓越城市更新集团有限公司正式成立。100多人组成的旧城改造专业团队,将助推卓越集团保持快速、稳健的发展趋势。卓越城市更新集团有限公司规划3年内将拓展新项目土地面积近300万平方米,深圳葵涌项目、南新项目、松岗项目、泥岗项目均已正式启动。未来将加大对宝安、龙华、坂田、坂雪等地拓展力度。通过3-5年的快速发展,希望打造成为中国城市更新的领先品牌。

 




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