法律咨询热线:13828838926
首页
律师简介
城市更新动态
城市更新介绍
城市更新案例
城市更新法规
房产企业设立
法律咨询
联系方式
首页 > 律师文集 >

城市更新动态

城市更新动态城市更新介绍城市更新案例城市更新法规房产企业设立房地产企业收购城市更新服务中小业主保护土地征收出让房地产中的转让房地产中的诉讼房产及城市更新常见问题
搜索律师文集
关键字
法律援助
电话:13828838926
联系人:廖彬
广东 深圳

深圳旧改“争食圈地”白热化 将左右未来楼市格局

添加时间:2013年7月30日   来源: 深圳城市更新律师  Tags: 房地产,深圳,拆迁,项目,承担   http://www.szcsgxls.com/

2013-07-26 09:22 来源: 深圳商报

 近日,深圳本土房企旧改动作不断。上周位于深圳南山西丽的长源村“旧改”项目被证实将由京基集团操盘,而卓越集团坪山新区汤坑城市更新项目也开始集中签约。

  

深圳新增土地几乎为零是房企“争食”旧改的重要推力。数据显示,今年深圳仅在1月15日出让一宗住宅地块。在此背景下,通过城市更新以期对城市中衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设,成为未来深圳最主要的土地供应方式。由此引发了房企在深圳旧改项目的“争食”。而截至目前,包括华润置地、佳兆业、招商地产、京基、卓越等房企,已经成为深圳旧改市场一线梯队,粗略统计上述企业在深圳获取旧改土地总面积超千万平方米。或将改变未来楼市格局。

旧改“争食”白热化

深圳的新增土地供给几近为零,旧改成为房企在深圳获取土地的重要途径。数据显示,参与深圳“旧改”项目的企业大致有30多家,体量较大的有10家左右。央企中就有华润、招商、中航、中信、中粮和远洋等进入旧改市场,从深圳起家的房地产民企,比如佳兆业、京基、卓越、星河,则表现更为活跃。尽管僧多粥少,但央企民企都卯足了劲,“围剿争食”旧改项目,抢滩市场参与布局。

就项目构成来看,在建旧改项目集中于旧村翻新改造,而未来“工改工”项目在旧改规划中占比将逾六成。

以目前获取旧改项目的数量来说,包括华润置地、佳兆业、招商地产、京基、卓越等房企,已经成为深圳旧改市场一线梯队,粗略统计上述企业在深圳获取旧改土地总面积超千万平方米。华润置地在深圳的多个旧改项目的土地储备即将进入集中爆发期,在大深圳区域开发的六个项目总占地面积超过300万平方米,其中多数为旧改,包括目前深圳最大的旧改项目大冲村。民营企业以佳兆业、京基、卓越为代表也不甘示弱,京基拟在未来5年实现814万平方米“旧改”计划,“旧改专业户”佳兆业更是已经将约600万平方米的土地储备收入囊中。卓越方面则规划3年内将拓展新项目土地面积近300万平方米,深圳葵涌项目、南新项目、松岗项目、泥岗项目均已正式启动,未来还将加大对宝安、龙华、坂田、坂雪等地拓展力度。

就区域布局来看,旧改项目分布在福田、罗湖、南山、龙岗、宝安等各区,宝安龙岗项目分布较多,致力于旧城改造拆迁再建。就旧改后的产品形态来看,项目多数规划为集商业、住宅、公共基础配套为一体的功能齐备的城市综合体。

在成交价格方面,已经面市的佳兆业城市广场均价21000元/平方米,信义嘉御山均价23000元/平方米,星河盛世均价约为27000元/平方米,超过了龙岗及宝安同时期的均价。

硬件够硬才能跻身“圈地”阵营

从2009年开始,深圳进入了一个新的城市更新元年,占深圳总用地十分之一的土地面积有望获得改造。旧改盘活的土地或能为解决土地资源紧张和楼市矛盾提供一条新思路。换言之,获取旧改项目的质量和数量,也决定了房企在未来深圳市场的份额。

尽管城市更新历时不长,仍处于起步发展阶段,未形成大面推进的形态。但深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对旧改持乐观态度,他认为基于深圳土地供给的现状,对旧改项目的长远规划和调整,引领了未来城市发展的大方向。而旧改项目中综合配套设施得以完善,将促成产业结构配套升级。而旧改对保障房的建设,将满足部分购房刚需,缓解住房紧张压力。

究竟什么样的房企更能在旧改市场有所斩获以下几点是硬件。第一,旧改项目的开发成本相对更高,这就要求房企具备足够雄厚的资金实力。第二,企业的品牌和规模效应是获取业主信赖的保障。第三,有相关城市开发经验的企业会格外受到青睐,要有与业主沟通处理问题化解矛盾的协调能力才能做好前期工作。此外,与政府有良好的合作关系对于获得政府支持也是不可或缺的重要一环。基于此,深圳的本土企业和在深圳打拼多年的企业在争夺旧改项目时相对有优势。央企因其政府资源丰富、资金实力雄厚以及品牌背景可信,本土的民营房业因其本土作战的地域及人脉优势,在旧改项目的获取上各有筹码。

或将影响楼市格局

从目前已经面市的旧改项目,如京基滨河时代、星河盛世等项目来看,综合体似乎是城市更新项目的一致选择。深职院房地产研究所所长邓志旺则认为旧改的规模和程度对于未来楼市的供应量、产品分布、市场价格都将起到决定性的作用。付出了高的开发成本,要有盈利空间,房价下行的可能性趋小。开发商将倾向于建造高层建筑,提高容积率,豪宅、洋房等房源比例将会锐减。

也有专业观点称,市区核心地段的城市更新适合做综合体,然而在郊区的“工改工”项目,却不一定适合。理由是郊区综合体的开发和运营风险,都比在核心地段要高得多。而且“工改工”承担了产业引导的功能,需要实体经济的支撑。

更重要的是,因为旧改项目的发力,房企在深圳市场的份额排名也有可能更新。有消息指,华润置地凭借在深圳核心地段的旧改项目,已成为深圳最大的综合型房地产发展商。而佳兆业方面也称,因为在旧改方面发展迅猛,在深圳超过万科而成为“老大”很快就将实现。来自中国房产信息集团(CRIC)数据则显示,信义地产以41.14亿元的成绩超过万科,成为上半年深圳市场销售额冠军,前者同样在旧改市场有不错表现。

“旧改使深圳进入新一轮开发高潮。”有业内人士指出,这一轮的争夺将决定房企未来十年在深圳的发展状况。 (卢青 陈琴)




首页 | 律师简介 | 专长领域 | 律师文集 | 相册影集 | 人才招聘 | 法律咨询 | 联系方式 | 友情链接 | 网站地图
All Right Reserved

深圳城市更新律师


All Right Reserved Copyright@2022 版权所有 法律咨询热线:13828838926  技术支持: 大律师网